「大家巴不得撤離台北市 」西華熄燈改建豪宅背後：開飯店要20年才能賺150億 商務飯店根本沒未來



有32年歷史的西華飯店將在2月15日熄燈，依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》重建，業界人士預估，未來將成為台北市民生東路上第一棟豪宅。

2月15日，有32年歷史，曾接待美國前總統老布希、英國前首相柴契爾夫人、導演李安、知名影星郭富城、周潤發等政要巨星的台北傳奇飯店西華將正式熄燈。這是繼六福客棧、國賓、華國後，又一家在疫情期間退出市場的台灣老字號飯店。

與君悅、晶華酒店同齡，西華曾是台北最具指標飯店之一。該飯店是全台第一家邀請海外米其林三星主廚來台客座的業者，就連現在紅遍海內外的名廚江振誠，也曾在西華擔任副主廚，可說是台灣Fine Dining（高端餐飲）飲食搖籃。一名前西華高階主管回憶，西華當年能有這樣的地位，全來自董事長劉文治的大膽放權，「以前劉董（劉文治）常告訴我們，只要評估後可行，要多少錢他都願意出。」

儘管西華曾靠著劉文治的獨到眼光與大膽投資，在台灣飯店市場奠定地位，但隨著商圈遷移，國際酒店集團陸續進駐台灣，曾風光一時的西華也漸失往日風采。

「西華收掉當然是正確的！台北市商務飯店在疫情後本來就沒未來，大家巴不得撤離台北市……，」不具名飯店業者直言，疫情改變台灣消費者行為，未來旅遊市場將往平價國旅和高端旅遊發展，有30多年歷史的西華無論是在建物或格局，早已不符市場需求，近年一直無法拉抬房價。

熟悉西華的人透露，對經營飯店有獨到見解的劉文治並非沒有力挽狂瀾的企圖心，例如，去年4月疫情最嚴峻時，西華就斥資6千萬元改裝位在14到17樓的1百間客房。但儘管大動作投入改裝，西華最終仍難敵市場新陳代謝的命運。

起家厝變身 比飯店有賺頭

攤開觀光局觀光旅館營運月報，2020年，西華全年客房住用率僅23.88％，2021年的1到9月，更僅剩14.86％，營收剩不到疫情前的3分之1。反觀2015年才開幕的台北萬豪酒店，雖然在疫情期間也是苦撐經營，近兩年仍維持平均3成以上住房率，顯見新飯店在市場上仍較具有競爭力，也難怪業主劉文治會選擇將重心押在同集團的台北萬豪酒店。

去年11月，西華危老改建案通過，取得40％容積獎勵，達危老容積獎勵天花板上限。

飯店熄燈後，外界好奇西華將以何種新型態重新出發？

「改建豪宅是該地段最有機會創造價值的選項！」第一太平戴維斯資深協理丁玟甄觀察，依照目前市場來看，飯店品牌住宅和一般住宅相比，價格至少可高出1到2成，西華擁有32年飯店管理經驗，未來若將飯店式服務導入豪宅中，不只可延續品牌價值，也有機會創價，和改建商辦、重建飯店等選項相比，是較有利的選項。

事實上，這並非劉文治第一次瞄準豪宅市場。位在大直的指標豪宅西華富邦，就是該集團導入酒店式服務的最佳案例，其住戶可享有台北萬豪酒店私人管家服務，去年成交最高單價每坪達233萬元，名列2021年台北市10大豪宅排行榜。富邦蔡家、台積電創辦人張忠謀都是住戶。

儘管西華內部預估，受疫情缺工、建材成本上漲影響，改建案最快要到2023年才會動工，但商仲專家分析，若依照西華取得的危老容積獎勵計算，該案總銷售面積有機會達近8千坪。由於西華是劉文治起家厝，產權單一，每坪價格若以180萬至200萬元計算，扣除建築成本，獲利可望落在130億到150億元之間，對照疫情前西華每年約7億元營收，同樣的數字，若投入飯店業足足要20年的營收才能打平，更別說獲利。

「西華改建後可能會是整條民生東路上第一棟豪宅！」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，敦化北路以東的民生社區，受限低密度住宅規畫，加上地主持份多，建商無利可圖下難以重建，因此長期以來都是小坪數、低樓層的老社區。而敦化北路以西的民生重劃區過去多以商辦為主，如果西華原址確定改建成豪宅，以市中心的地理位置，加上原有飯店品牌加持，有機會挑戰每坪200萬元價格。

西華不是台灣第一個，也不會是最後一個飯店改建豪宅的案例。

品牌光環加持 價差多4成

在義大利有超過6年飯店式豪宅管理經驗的雲朗觀光也宣布，旗下花蓮翰品酒店今年將提出拆除重建申請，未來將以豪宅加飯店模式營運，是全台首個將歐洲飯店管理模式引進台灣的業者，目標將鎖定頂級豪宅管理市場。據了解，目前至少已和3組建商洽談。

「全世界的品牌住宅，一般而言，會比一般住宅多3至4成的價差。」黃舒衛指出，豪宅要創價，不能再只有硬體設備拚搏，導入軟體服務，為頂級富豪提供有品質的差異化服務，將是未來趨勢，也是飯店業在疫情後華麗轉身，瞄準高端市場的新舞台和商機所在。


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