飯店業大洗牌！史上最大規模換手潮，疫情激出 2 年成交 600 億新紀錄



《疫情襲擊》首家上市飯店股華園，出售本館求生

全台第一家民營國際飯店、第一家上市飯店股（1965 年上市），62 年歷史的高雄華園大飯店六合本館，敵不過這次重災，虧損連連，7 月宣告以總價 27 億元，賣給永信建設大股東永碩投資公司。

根據《財訊》報導，華園飯店可說是台灣飯店史的縮影，除了匾額是知名書法家于右任親題，早年還辦過金馬獎晚宴，鄧麗君、秦漢、林青霞、陸小芬、白嘉莉都曾入住。此次因為新冠肺炎疫情重創飯店業，全台掀起飯店轉手、頂讓潮，華園本館也淹沒在時代的洪流，成為回憶。

三級警戒後，台灣飯店很難熬，面臨前所未有的衝擊，雲品集團董事長盛治仁表示，「來客數不是砍 5 成，是消失，」預計台灣打完兩劑疫苗至少還需要半年，就算接種完畢，仍有變種病毒問題，短中期很難樂觀。

台北市旅館公會理事長韋建華接受《財訊》專訪時表示，壓垮旅館的最後一根稻草就是租金和員工薪資。目前台北市約有 657 家旅館，其中約 350 家是採租賃、300 家屬於自有資產，估計租賃的有逾 120 家等著頂讓，帶執照也送裝潢，苦無承租者。而許多旅館房東的租客落跑，甚至 10 個月不繳租金，逼得房東送法院裁定解約的案件多到不勝枚舉。

根據瑞普萊坊市場研究部指出，自 2020 年至今，有 576 億元的飯店轉手金額，大都是整棟單一的知名飯店、汽車旅館等，還不包括分割樓層的旅店等。最大筆成交金額為 268 億元的台北王朝大酒店，賣方是仙尼蕾德，買方為富邦人壽。

富邦人壽自 2009 年砸 100 億元從勤美集團手中取得「MOMO 百貨」（前身為環亞百貨）後，就一直想取得隔壁的王朝大酒店，在於兩棟建物屬於同一張建照，共用一個地下室。只是市場傳聞王朝開價在 400 億至 500 億元間，高於行情太多，富邦始終沒有下手，此次疫情，飯店虧損慘重，價格有共識才順利成交。

第二高為新竹市的英迪格酒店，新光人壽以 56.4 億元，向英屬維京群島商科晟公司買下公道五路上英迪格酒店所在的 3 棟大樓，賣方售後回租 5 年，年收益率逾 3.8%。市場人士分析，該飯店原為子樂投資基金持有，起初請美麗信經營，後轉為英迪格品牌，持有 5~7 年，有不錯投報率再賣給壽險。

排名第 3、第 4、第 5 高成交金額的皆為台中市 7 期內的汽車旅館，分別為遠雄建設砸下 38.8 億元買進市政北七路上的「波特曼精品商務汽車旅館」；興富發關係企業齊裕營造以 32 億元高價收購市政路南側和惠文路口的「樺品居汽車旅館」，以及聯聚建設砸 28.8 億元買進「沐夏時尚精品旅館」。第 6 就是高雄華園飯店 27 億元的交易案。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛接受《財訊》專訪時表示，旅館交易潮與 10 多年前因兩岸紅利、陸客來台所開啟的旅館投資潮不同，此波買方多著眼於旅館土地的再開發價值。換句話說，是旅館天生的立地優良條件，才成為建商獵地的首選對象。

《建商出手》瞄準熱門地點獵地，鎖定再開發價值

如果以地域來看，北部因為資產價格昂貴，所以除了老牌業者之外，觀光旅館業者多半是以租代買、輕資產，例如：君悅、晶華、君品、喜來登、艾美、六福萬怡、S HOTEL 等都是，因此即使經營條件艱困，也無處分資產的機會。除了王朝大酒店，只有皇家季節南西館、林森北路亞士都、衡陽路太空艙出售，總交易金額只有 17 億元。

相對來說，台中這兩年就有超過 160 億元的旅館交易，光是汽車旅館就逾 140 億元，等於超過 9 成是汽車旅館貢獻。這不完全反映旅宿業的汰弱留強，反而是重劃區地主完成養地階段性任務，趁著房產市場大好，把低度開發的旅館轉售，供建商開發。

而高雄將近 60 億元的交易，也全為開發商的囊中物。除華園飯店被永信建設關係企業買下；興富發集團總裁鄭欽天以個人名義、砸 15 億元買下 43 年歷史的華王大飯店股權，也收購高雄市「大益商旅」，未來將整合相鄰的土地，一同改建成商辦，作為集團的高雄新總部大樓。新竹、屏東、花蓮也有零星旅館交易，反而比較像傳統的換手經營，看好中長期因為產業、消費、觀光帶來的經營收益。

目前市場上仍有飯店待價而沽，包含台中李方艾美酒店、高雄英迪格酒店、台北首都大飯店松山館、台北優美飯店等；亦有不少台面下待售的知名飯店，如台中永豐棧酒店等。

台中李方艾美酒店、高雄英迪格酒店是李方酒店管理集團資產。此次疫情受傷最慘重的，可說是李方酒店管理集團創辦人李銘松。李氏夫婦從共同開設松哲會計師事務所起家，因做台北市迪化街鄰居生意累積豐厚資產，有「迪化街大帳房」稱號。



↑台中李方艾美酒店是李方酒店管理集團資產。

李銘松以操作房產聞名，在房市景氣大好之際，持有的地產兩年轉手可以賺一倍，又以買賣地產累積的利潤，投入飯店業，旗下共有 5 個飯店品牌，全盛時期全台逾 1000 間房間，粗估有百億元身家。與一般飯店業者的輕資產概念不同，他深信地產放久一定增值，所以會重金買飯店地產。

《賣家眾多》台中李方艾美、永豐棧酒店，待價而沽

根據《財訊》報導，李方酒店管理集團 2013 年出手買下台中火車站前的原金沙百貨大樓，斥資 80 億元打造台中李方艾美酒店，是衰敗的開端。預計今年聖誕節開幕的台中李方艾美酒店，8 年來不斷砸錢興建、追加預算、支付利息，成為大錢坑，李銘松夫婦的北中南名下資產近乎被處分一輪，台中李方艾美最終仍須積極對外求售。據了解，原屬意賣 80 億元未果，而今降價為 70 億元，有日商大型連鎖集團詢問。

而李方旗下高雄新堀江商圈「英迪格酒店」已被法拍，拍賣價格約 23 億元，2 拍都流標，3 拍因疫情暫緩。一位高雄飯店業者精算後表示，「賣太貴！」如果價格到 10 億元，才會考慮購買。

至於首都大飯店是台北的飯店連鎖品牌，董事長為謝文哲，在台北共有 5 家連鎖飯店，分別為旗艦館、南京館、小巨蛋館、大直館、松山館，松山館外其他全為租賃，受到疫情衝擊陸續停業，只剩松山館獨立經營。而首都大飯店松山館是目前在各大房仲網掛賣最高價的，開價 15 億元，一賣就是一年多，因該棟建物為松山區農會及瀧興發資產公司的合建分屋案，目前向農會承租的話可整棟利用，但要買下就有產權整合難度高的問題，故詢問度較低。

而位於台北市民生東路、近馬偕醫院的優美飯店，則因房東年紀大了，無心經營，因疫情停業，去年成功申請危老重建，享有 20% 容積獎勵，對外開價 9.5 億元，也還掛在房仲網銷售。

不過，普華國際不動產總經理田揚名接受《財訊》專訪時表示，飯店業的低谷已過，因為這段時間也出現一群新進者逢低入市，如吸引力集團（ATT Group）董事長戴春發，看好花蓮觀光前景，買下 50 年老品牌的花蓮亞士都飯店，也標下距離飯店 10 分鐘車程的舊火車站土地打算興建商場。

九昱建設則在今年購入台北市林森北路上的亞士都飯店，4 月成功申請危老重建，未來預計興建地上 15 層、地下 3 層的公寓式酒店，規畫 74 間客房，預計 3 年後開幕。從建設起家的九昱，2017 年開始逢低布局飯店業，幾乎清一色全在台北市中山區，包括中山雅樂軒酒店、晴美公寓酒店、中山九昱希爾頓逸林酒店，而今又買下台北亞士都，深耕飯店市場意味濃厚。


↑九昱建設近來積極布局飯店，日前購入台北市林森北路台北亞士都飯店。





《產業洗牌》吸引力、九昱、宏國　積極逢低布局

宏國集團自 1986 年的墾丁凱撒大飯店開幕後，便正式跨入飯店業，之後成立台北凱撒大飯店等，30 多年來腳步從未停歇，近年來更積極，包括板橋凱撒大飯店、台北凱達大飯店、台北趣淘漫旅、阿樹國際旅店、凱旋酒店陸續開幕營運，更成為希爾頓大飯店在台唯一代理經營。

陳海尼接受《財訊》專訪時表示，在愈來愈多國際品牌引進台灣後，未來本土的飯店品牌勢必受到重大挑戰，可能須提早轉型面對。如今疫情讓全球的飯店業面臨大洗牌，台灣也不例外，可以確定的是，有銀彈的人就是最後贏家。


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